Wycena nieruchomości pomaga zorientować się, jaka jest realna wartość działki, mieszkania czy domu, które chcemy sprzedać. Dzięki temu z jednej strony łatwiej znaleźć nabywców, z drugiej uzyskać korzystną wartość transakcji. W niektórych sytuacjach wycena jest jednak niezbędnym elementem procedury starania się o kredyt hipoteczny, przy podziale majątku lub do przeprowadzenia podziału spadku i jest konsekwencją przepisów prawnych. Wówczas nie wystarczy rozeznanie się w ofertach dostępnych na rynku nieruchomości. Jak dobrze wycenić nieruchomość przed sprzedażą? Kiedy potrzebujesz sporządzania formalnego dokumentu w postaci operatu szacunkowego?

Na czym polega wycena wartości nieruchomości?

Aby dokonać wyceny mieszkania lub innej nieruchomości z urzędowym potwierdzeniem, należy zgromadzić kilka ważnych dokumentów, w tym:

- dokument zaświadczający o prawie do nieruchomości np. akt notarialny,

- odpis z księgi wieczystej nieruchomości,

- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- wypis i wyrys z rejestru gruntów,

- pozwolenie na użytkowanie budynku (i określające prawo do tego),

- zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o własności lokalu,

- inne dokumenty odnoszące się do nieruchomości np. umowa przedwstępna kupna lub sprzedaży nieruchomości.

Usługa wyceny nieruchomości odbywa się na podstawie spisanej umowy pomiędzy zleceniodawcą a rzeczoznawcą. Umowa określa dokładnie cel wyceny nieruchomości, koszt i termin sporządzenia operatu szacunkowego. W następnej kolejności rzeczoznawca majątkowy analizuje elementy, które mają wpływ na wartość ocenianej nieruchomości, porównuje też ją do podobnych nieruchomości.

Wycena nieruchomości w celu odsprzedaży nie wymaga urzędowego potwierdzenia.

Jakie zadanie ma rzeczoznawca majątkowy?

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę jest niezbędna w określonych sytuacjach: przy kredytowaniu zakupu nieruchomości lub budowy domu. To informacja dla banku na temat tego, jakie zabezpieczenie kredytu może otrzymać. Stąd określenie wartości nieruchomości musi być przeprowadzone przez osobę do tego uprawnioną.

wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę

Rolą rzeczoznawcy jest określenie wartości nieruchomości według zasad określonych w przepisach prawa. Podstawowym dokumentem, jest tutaj Ustawa o gospodarce nieruchomościami (dział IV) oraz Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości. Na tej podstawie rzeczoznawca sporządza wycenę nieruchomości (tzw. operat szacunkowy).

Określając wartość nieruchomości, rzeczoznawca bierze pod uwagę różne czynniki wpływające na wartość mieszkania czy domu. Najbardziej oczywistymi są lokalizacja, wielkość nieruchomości oraz działki, ogólny stan techniczny. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę analizuje również orientację budynku, odległość od węzłów komunikacji miejskiej, sąsiedztwo terenów zielonych, budynków użyteczności publicznej, szkół, przedszkoli, ośrodków zdrowia, dostępność parkingów. Pod uwagę bierze się również ogólny stan budynku, rok budowy, ewentualne remonty. Czynników decydujących o atrakcyjności i wartości mieszkania może być więcej i zależą one często od różnych trendów i mód.

Inne rodzaje wyceny nieruchomości

Wartość nieruchomości może być określana w różny sposób i przez różne podmioty. Kto i w jakich warunkach może podjąć się oszacowania wartości nieruchomości?

✔ Agencje nieruchomości - mają doświadczenie w branży sprzedaży nieruchomości, dlatego konsultacja z nimi może być pomocna w przypadku, gdy chcesz sprzedać mieszkanie czy dom.

✔ Bank - w niektórych bankach wybór rzeczoznawcy majątkowego jest możliwy jedynie z listy akceptowanych przez bank urzędników.

✔ Samodzielna wycena nieruchomości - jeśli wycena nieruchomości nie jest wymagana na przykład do załatwienia kredytu hipotecznego, możesz dokonać jej samodzielnie, korzystając ze specjalnego kalkulatora (wycena nieruchomości online). Trzeba się jednak liczyć z tym, że szacunek dokonany w ten sposób pokaże orientacyjną ocenę nieruchomości.

✔ Kalkulator wyceny nieruchomości online wykorzystuje algorytm analizujący oferty na rynku nieruchomości (zamieszczane przez portale zajmujące się obrotem nieruchomościami). Taka wycena nie jest dokumentem i nie ma wartości dowodowej np. w sądzie.

Ile kosztuje wycena na rynku nieruchomości?

Z wyceną nieruchomości wiążą się koszty, które są różne dla różnego typu nieruchomości. Jeśli wynajmiesz rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ planujesz np. wziąć kredyt hipoteczny, koszt usługi wyceny nieruchomości uwarunkowany jest wieloma czynnikami m.in. rodzajem i wielkością nieruchomości. Ważne jest również, czy nieruchomość jest zabudowana, czy gruntowa, czy lokal jest mieszkalny, czy usługowy. Za wycenę działki, na której ma stanąć dom jednorodzinny, trzeba zapłacić kilkaset złotych, wycena mieszkania będzie Cię kosztować 750-1300 zł, natomiast wycena domu jednorodzinnego to koszt w granicach 1000-1800 zł. Najdroższa jest wycena kamienicy — jej koszt wynosi około 2000 zł.

Jak dobrze wycenić nieruchomość?

Jeśli planujesz wzięcie kredytu hipotecznego lub chcesz ubezpieczyć swoją nieruchomość, zacznij od określenia wartości nieruchomości. W takich przypadkach wycena mieszkania czy domu powinna być wykonana rzetelnie i w określony w prawie sposób. Rzeczoznawca majątkowy wystawi wówczas oficjalną formę wyceny w formie urzędowego potwierdzenia.

agentka nieruchomości wycenia mieszkanie

W przypadku chęci sprzedaży nieruchomości, jej wycena nie musi zostać potwierdzona urzędowo (cena, za którą sprzedasz dom czy mieszkanie jest Twoją prywatną sprawą). W takim przypadku zazwyczaj stosuje się metodę porównawczą — odniesieniem jest cena, w jakiej sprzedają się podobne nieruchomości (po korekcie uwzględniającej różnice). Do takiej wyceny możesz użyć kalkulatora online lub skorzystać z pomocy biura nieruchomości.