Planujesz kupić nieruchomość? Przygotuj się na załatwianie wielu formalności. Jedną z nich jest podpisanie umowy przedwstępnej. Sprawdzamy, czym dokładnie jest taka umowa, co powinna zawierać i jakie konsekwencje niesie za sobą jej podpisanie.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą jedną lub obie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zasady zawierania umowy przedwstępnej zostały uregulowane w art. 389-390 Kodeksu Cywilnego. Umowa przedwstępną podpisuje się, aby zagwarantować drugiej stronie transakcji późniejsze zawarcie umowy przyrzeczonej, której nie można podpisać, np. z powodów formalnych. Takimi powodami może być, np. brak odpowiednich dokumentów lub środków finansowych przeznaczonych na zakup nieruchomości.

Podpisanie umowy przedwstępnej zobowiązuje nas do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie. Jeżeli data podpisania umowy wstępnej nie określa daty zawarcia umowy przyrzeczonej, to termin jej podpisania może wyznaczyć strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto dodać, że umowa przedwstępna kupna działki i umowa przedwstępna kupna mieszkania będą różnić się jedynie przedmiotem, którego podpisywany dokument dotyczy.

podpisanie umowy przedwstępnej

Podpisując umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, powinniśmy pamiętać, aby zawrzeć w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, np. opisać przedmiot sprzedaży oraz jego cenę. W kolejnej części bardziej szczegółowo omówimy wzór umowy przedwstępnej oraz elementy, które powinna posiadać.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Aby zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości było wiążące, umowa taka powinna zawierać szczegółowe dane osób, których dotyczy oraz opis przedmiotu sprzedaży. Do zawarcia umowy wystarczy podać imię i nazwisko oraz aktualny adres. Dodatkowo podaje się nr PESEL oraz serię i numer dowodu osobistego. Jeżeli umowę podpisujemy w imieniu firmy, to konieczne jest podanie adresu siedziby oraz nr NIP, a także imię i nazwisko osoby uprawnionej do reprezentowania firmy.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna też posiadać datę i miejsce jej zawarcia oraz opis przedmiotu sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości powinniśmy w umowie zapisać dokładny adres, pod którym nieruchomość się znajduje oraz jej metraż.

Kolejnym istotnym elementem, który powinniśmy zawrzeć podczas tworzenia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jest jej cena. Brak kwoty sprzedaży na umowie przedwstępnej może skutkować potraktowaniem jej przez osoby procedujące czynności prawne, jako umowę darowizny. Jeżeli strony ustaliły cenę sprzedaży nieruchomości, to na umowie przedwstępnej mogą również zaznaczyć sposób zapłaty, np. gotówką lub przelewem.

umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

W umowie przedwstępnej powinniśmy też zawrzeć datę podpisania umowy przyrzeczonej. Jej brak może być powodem nieporozumień. W sytuacji, kiedy data nie zostanie określona na dokumencie, prawo do jej ustalenia przypada stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony mogą żądać zawarcia umowy i wyznaczyły inne terminy, to obowiązywać zasada, kto pierwszy ten lepszy. A więc strona, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie, zadecyduje o terminie podpisania umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin nie zostanie ustalony i minie rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, to nie będzie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego podpisując umowę przedwstępną, warto pamiętać o umieszczeniu na niej ustalonej daty podpisania umowy przyrzeczonej.

Zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Istotnym elementem umowy przedwstępnej jest także zadatek, który stanowi dodatkowe zabezpieczenie podpisania umowy przyrzeczonej. Zadatek, w przypadku podpisania umowy przyrzeczonej wchodzi na poczet zapłaty za zakupioną nieruchomość. W przypadku niewykonania umowy zadatek może zostać zwrócony w 3 sytuacjach:

- kiedy umowa zostanie rozwiązana za porozumieniem stron

- kiedy umowa nie zostanie podpisana z powodów niezależnych od stron

- kiedy obie strony są winne niepodpisania umowy przyrzeczonej

Jeżeli umowa przedwstępna posiada wszystkie wymienione tu elementy, pozostaje ją już tylko podpisać przez obie strony.

Co się stanie, jeżeli nie dotrzymamy warunków umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest umową wiążącą i zobowiązuje nas do podpisania umowy przyrzeczonej. Jeżeli z jakichś powodów nie nastąpi podpisanie umowy przyrzeczonej, to osoba pokrzywdzona może żądać naprawienia szkody. Mogą to być, np. koszty związane z zawarciem umowy lub nakłady na realizację umowy przyrzeczonej.

W przypadku niepodpisania umowy przyrzeczonej możemy też zapłacić karę umowną, jeżeli taki zapis zawierała nasz umowa przedwstępna. Musimy się też w takiej sytuacji liczyć z utratą zadatku. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, to podpisania umowy przyrzeczonej można domagać się przed sądem. W takiej sytuacji po decyzji sądu i uprawomocnieniu się wyroku osoba, która zaniechała podpisania umowy przyrzeczonej, będzie do tego zobowiązana prawnie.

Warto podkreślić, że osoba, która zdecyduje się dochodzić swoich praw przed sądem, nie będzie mogła ubiegać się jednocześnie o zadośćuczynienie za poniesione szkody.