Jeśli nabyliście działkę lub nieruchomość na skutek spadku, to jej sprzedaż może wiązać się z koniecznością zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 od daty jej nabycia. Sprawdzamy, ile ten podatek wynosi w 2022 roku i czy istnieją sytuacje, w których jego zapłata nie jest konieczna.

Co powinieneś wiedzieć o podatku od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od nieruchomości wpływa bezpośrednio do Skarbu Państwa. Jest on uiszczany przez osoby, które nabywają działki, mieszkania i domy bez względu na to, jakimi środkami zakup ten został sfinansowany. Podatek od nieruchomości jest należny bowiem bez względu na to, czy daną nieruchomość zakupiono za gotówkę, czy poprzez hipotekę wpisaną w księgę wieczystą.

Wszelkie kwestie formalne związane z opodatkowaniem sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 są opisane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Treść ustawy stanowi, że każda osoba, która w danym roku podatkowym sprzeda nieruchomość, cześć nieruchomości lub udział, prawo wieczyste do użytkowania gruntu lub spółdzielcze prawa własnościowe do lokalu będzie musiała zapłacić podatek dochodowy. Oczywiście pod warunkiem, że od nabycia nieruchomości nie minęło 5 lat.

mężczyzna obliczający podatek

Warto przy tym sprecyzować, co prawo rozumie przez okres 5 lat i od kiedy czas ten jest liczony. Terminem, w którym zaczyna się bieg sprawy może być podpisanie umowy sprzedaży lub dokonanie innych odpłatnych czynności. 5 lat mija natomiast z rozpoczęciem kolejnego roku podatkowego, a nie kalendarzowego. Zatem jeżeli w 2022 roku kupisz nieruchomość, to 5 lat według prawa minie dopiero w 2028.

Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości?

Czy sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat jest opłacalna? Oczywiście wszystko zależy od indywidualnej sytuacji właściciela, jednak z wyliczeń podatkowych wynika, że lepiej ze sprzedażą poczekać. Aktualnie sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat wiąże się z konieczności zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19%.

Warto podkreślić, że podatek od sprzedaży nieruchomości jest liczony od kwoty dochodu, czyli przychodu minus poniesione koszty. Do obliczenia wysokości podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 przyda nam się wzór:

iloczyn dochodu i wydatków na cele mieszkaniowe / przychód z odpłatnego zbycia

Następnie dochód pomniejszony o dochód wolny od podatku będzie naszą podstawą do obliczenia podatku.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Najprostszym sposobem na niepłacenie podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat będzie zaczekanie, aż upłynie wymagany przez ustawę termin. Jednak nie zawsze jest to możliwe. Na szczęście istnieją sytuacje, które pozwolą Wam uniknąć płacenia podatku dochodowego za sprzedaż nieruchomości nabytej mniej niż 5 lat temu. Jedną z nich jest sprzedaż mieszkania na własne cele mieszkaniowe.

Kwota wolna od podatku w takiej sytuacji jest jednak ograniczona jedynie do kwoty, którą przeznaczamy na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli sprzedajemy dom warty 1 mln zł, a kupujemy mieszkanie warte 600 tys. zł., to podatek zapłacimy od kwoty 400 tys. zł.

sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat

Drugą sytuacją, w której nie zapłacisz podatku od sprzedaży nieruchomości, jest jej zbycie po takiej samej cenie lub niższej niż cena zakupu. W takiej sytuacji wg. prawa podatkowego nie uzyskałeś żadnego dochodu z powodu transakcji sprzedaży.

Zwolnienia z podatku od nieruchomości

Jakie kategorie wydatków na cele mieszkaniowe uwzględnia ustawa? Osoby, które chcą kupić własne mieszkanie, działkę lub udziały w nich, a także prawo do użytkowania wieczystego, mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Brak konieczności płacenia podatku dochodowego obejmuje również:

- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego

- budowę, przebudowę lub adaptację własnego budynku, lub mieszkania

- modernizacja lub przebudowa budynku niemieszkalnego na cele mieszkaniowe

- zakup gruntu na budowę budynku mieszkalnego

- spłatę kredytu hipotecznego z odsetkami

Podatek od spadku i darowizny w 2022 roku

Czy podatek za sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat jest także uzasadniony w przypadku pozyskania nieruchomości na drodze spadku lub darowizny? Okazuje się, że 5 lat w takiej sytuacji jest liczone od momentu, kiedy spadkobierca zakończył budowę lub sfinalizował transakcję zakupu. Zatem w tej sytuacji prawie każdy spadkobierca i obdarowany będzie zwolniony z konieczności zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat.

W przypadku małżeństw upływ 5 lat zależy od tego, czy małżonkowie mieli wspólnotę majątkową, czy nie. Jeżeli pozostawali we wspólnocie majątkowej, to okres 5 lat jest liczony od momentu nabycia nieruchomości przez małżeństwo. Jeżeli nie mieli wspólnoty, to okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym małżonkowie nabyli nieruchomość.

Warto jeszcze dodać, że w momencie, kiedy sprzedaż nieruchomość masz obowiązek złożenia w odpowiednim Urzędzie Skarbowym PIT - 39. Czas na to mamy do 30 kwietnia roku następującego po dacie sprzedaży nieruchomości. Jeżeli zatem dom lub mieszkanie sprzedałeś w 2022 roku, to czas na rozliczenie masz do 30 kwietnia 2023 roku.