Jesteś cudzoziemcem i chcesz kupić nieruchomość w Polsce? A może jesteś Polakiem i chcesz sprzedać nieruchomość cudzoziemcowi? Na zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca potrzebne jest zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Jest ono wymagane przy nabyciu prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Czy są sytuacje, w których nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca nie wymaga uzyskania zezwolenia? Czytaj dalej, aby to sprawdzić.

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Na wstępie warto określić, kogo w rozumieniu polskiego prawa nazywa się cudzoziemcem. Definicja jest dosyć szeroka i określa cudzoziemca jako osobę, która jest:

- osobą fizycznej nieposiadającą obywatelstwa polskiego,

- osobą prawną, która posiada siedzibę za granicą,

- osobą, która nie posiada osobowości prawnej w spółce osób, o których mowa powyżej, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

- osobą prawną i spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającej siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, pod nadzorem osoby lub spółki wymienionych powyżej.

zakup nieruchomości przez cudzoziemca

Ustawa określa warunki, w jakich cudzoziemiec może nabyć własność oraz prawa do wieczystego użytkowania nieruchomości.

Podstawa prawna do zwolnienia cudzoziemca z obowiązku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości znajduje się w art. 8 ust. 1 i 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Jakie dokumenty decydują o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców?

Najważniejszym dokumentem regulującym prawa cudzoziemców do nabycia nieruchomości jest Ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278). Jeśli cudzoziemiec chcący nabyć nieruchomość w Polsce jest spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii, powinien wcześniej uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Obywatel lub przedsiębiorca mający siedzibę na terytorium jednego z państw związanych umową o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Szwajcarii, obecnie nie potrzebuje zezwolenia na nabycie jakichkolwiek nieruchomości (także rolnych i leśnych).

Kiedy wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie jest potrzebne?

Wydanie zezwolenia cudzoziemcowi na zakup nieruchomości nie jest potrzebne w przypadkach, kiedy nabywa on:

samodzielny lokal mieszkalny, gdy jego kupno związane jest z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy,

lokal przeznaczony na garaż (nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym), gdy zakup odbywa się w celu zapewnienia odpowiednich warunków mieszkaniowych,

nieruchomość, jeśli cudzoziemiec mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od momentu uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,

nieruchomość będącą składnikiem wspólnoty majątkowej (w przypadku posiadania małżonka z polskim obywatelstwem oraz zamieszkiwania naszego kraju przez co najmniej 2 lata od momentu wydania pozwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE),

nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości przez minimum 5 lat i kiedy nieruchomość nabywa się w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego (np. syn kupuje od matki),

nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny — w przypadku nabycia nieruchomości w trybie przejęcia nieruchomości od właściciela nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Ustalenia dotyczące zwolnień od uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości są określone w art. 8 ust. 1 z zastrzeżeniem art. 8 ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Kiedy cudzoziemiec nie otrzyma zezwolenia na nabycie nieruchomości?

Zezwolenie na zakup przez cudzoziemca nieruchomości nie zostanie wydane, jeśli spółka handlowa uległa przekształceniu oraz w przypadku tzw. dziedziczenia ustawowego, zgodnego z przepisami kraju, którego obywatelem jest cudzoziemiec. W przypadku braku takich przepisów, w tym rodzaju dziedziczenia w ustawodawstwie kraju cudzoziemcy, obowiązuje go prawo polskie. Zgoda na zakup nieruchomości nie zostanie udzielona cudzoziemcowi, jeśli nabycie nieruchomości spowoduje naruszenie porządku publicznego lub bezpieczeństwa państwa.

zakup nieruchomości pośrednik

Kupno samodzielnego lokalu mieszkalnego w strefie nadgranicznej

Zakup nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej rządzi się innymi prawami — bez względu na inne okoliczności, zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca na takich terenach jest niezbędne. Strefa nadgraniczna to gminy przyległe do granicy państwowej i brzegu morskiego.

W praktyce zasady te dotyczą aż 12 województw, kilkudziesięciu gmin i miast. Jeśli cudzoziemiec planuje nabywanie nieruchomości w strefie, która może być określana jako nadgraniczna, należy tę informację zweryfikować (szerokość strefy nadgranicznej umownie określa się na 15 km, ale w niektórych przypadkach włącza się do niej dalsze, sąsiadujące ze strefą miejscowości).